Một dự án chung cư nằm ngay mặt đường Lê Văn Lương, đã hoàn tất xây thô được chào giá khá "mềm" cộng chiết khấu cao nhưng không được nhiều khách hàng và giới đầu tư quan tâm.

Với mức giá chưa đầy 30 triệu đồng/m2, ngay mặt đường Lê Văn Lương, cũng thuộc khu vực trung tâm của Hà Nội, nhưng chủ đầu tư trầy trật mãi vẫn chưa bán được nửa số căn hộ của dự án. Nguyên do là bởi, dự án này nằm trong khu vực có mật độ xây dựng quá dày đặc, thuộc khu Trung Hoà - Nhân Chính, nói theo cách của một vị khách là “mở mắt ra chỉ thấy toàn nhà là nhà”.

Chiết khấu tới 20% vẫn ế

Gần đây, nhiều người dân bày tỏ bức xúc trước tình trạng các công ty, đơn vị hoặc thậm chí cá nhân kinh doanh bất động sản nhắn tin vào số điện thoại của mình để mời chào mua căn hộ khu này, khu kia với mức giá hấp dẫn, chiết khấu cao. Lắm khi, một người sử dụng điện thoại phải nhận tới trên dưới 10 tin nhắn “rác” với cùng một nội dung mở bán dự án, mời chào mua căn hộ.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hàng tồn kho bất động sản vẫn còn "chất đống", thanh khoản cũng chưa cải thiện nhiều thì việc mời chào thông qua tin nhắn, email với nhiều ưu đãi đặc biệt cũng khó có thể "moi" được tiền khách hàng.

Hàng loạt dự án cả trong và ngoài nội thành Hà Nội như R. City, T. City, Mipec Long Biên… được giới đầu tư thứ cấp liên tục “tra tấn” khách hàng bằng tin nhắn với mức chiết khấu từ 10- 20%, nhận nhà ngay.

Giá căn hộ chưa phải là yếu tố quan trọng nhất với người mua nhà

Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản trên đường Nguyễn Trãi tiết lộ, giá trị chiết khấu cao tại một số dự án là do chính các đơn vị bán hàng đưa ra với mong muốn đẩy hàng nhanh vì đã trót “cam kết” với chủ đầu tư sẽ bán được ngần này, ngần kia căn hộ trong vòng 1 hoặc 2 tháng.

Tuy nhiên, hết thời gian hợp đồng đó, số căn hộ mà sàn này “ôm” về vẫn không thanh lý được là bao, buộc phải chiết khấu cao, giảm lãi, thậm chí là đẩy hàng để cắt lỗ.

Bên cạnh đó, cũng có một số dự án, chủ đầu tư vì ế quá đã “bật đèn xanh” cho bên bán hàng giảm giá, chiết khấu với một tỷ lệ nhất định.

Thực tế, với những dự án khách hàng đã “chê” thì dù có giảm giá, chiết khấu cao nhưng tỷ lệ bán thành công cũng không nhiều. Bởi đơn giản, sau khi khách hàng đăng ký xem căn hộ mẫu hoặc thực địa dự án, bên cạnh chất lượng, nếu mật độ xây dựng - một trong những tiêu chí hàng đầu hiện nay của các dự án chung cư, quá dày đặc, do chủ đầu tư đã “quá tham”, tận dụng tối đa diện tích khu đất để xây nhà, thì họ sẽ không mua cho dù giá có giảm hoặc thấp hơn dự án khác.

Rốt cục, số lượng căn hộ có thể thêm được dăm bảy chục căn, song giá bán và thanh khoản chậm đã khiến chủ đầu tư lâm vào tình trạng “tham thì thâm”.

Khu Trung Hoà - Nhân Chính là một minh chứng điển hình. Hiện nay, không chỉ căn hộ cũ mà ngay cả các dự án mới trong khu vực này cũng đều khó bán. Đã có một thời điểm mới đây, giới đầu tư, kinh doanh bất động sản trên nhiều diễn đàn đồng loạt tẩy chay các dự án ở khu này vì mật độ xây dựng quá dày đặc, hạ tầng cơ bản đều thiếu thốn và chật chội.

Thực tế đó khiến nhiều sàn giao dịch hiện nay cũng không mấy mặn mà với các dự án quanh khu vực trên.

“Nhìn từ thực tế một số khu đô thị của Hà Nội, chủ đầu tư đã thiếu cái nhìn dài hạn khiến cho dự án khó bán hàng, dân về ở cũng khổ nên chúng tôi khi làm dự án Green Stars với mật độ xây dựng chỉ 29%, còn lại là dành cho diện tích hồ điều hoà, cây xanh, đường giao thông. Quyết định này đưa ra lúc đầu cũng khó thuyết phục những cổ đông khó tính, nhưng thực tế thanh khoản tại dự án hiện nay đã chứng minh quyết định của chúng tôi là đúng”, một lãnh đạo của dự án Green Stars cho hay.

“Nhà nhỏ sân rộng” mới thắng

Theo tìm hiểu của VnEconomy, trong suốt thời gian từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội, ngoại trừ một vài dự án “sốt giá” của đại gia Lê Thanh Thản do có một lượng lớn căn hộ có diện tích nhỏ, giá khá "mềm" (chỉ  13 - 14 triệu/m2), số còn lại vẫn không có nhiều chuyển biến tích cực.

Lý do là bởi, hầu hết các dự án khu vực trung tâm hoặc lân cận nội thành đều có lượng căn hộ có diện tích lớn áp đảo. Một số dự án có vị trí đắc địa như Water mark, Diamon, Dolphin Plaza, The Spark…nhưng cũng chỉ đẩy được số căn hộ có diện tích nhỏ, khoảng 60 -70m2. Số căn hộ diện tích lớn tại các dự án trên hiện vẫn tồn khá nhiều.

Ông Tạ Phúc Hải - Giám đốc Kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Vương, cho hay hiện để phù hợp với nhu cầu thực của khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã tính toán chia nhỏ căn hộ còn khoảng trên dưới 70m2 thay vì rộng hàng trăm m2 như trước kia. Chỉ giữ lại một lượng nhỏ căn hộ có diện tích lớn để đáp ứng nhu cầu khách cần căn hộ lớn.

Tuy nhiên, theo ông Hải, việc chia nhỏ các căn hộ cũng mới chỉ là điều kiện cần, vì với những dự án có mật độ xây dựng quá cao, lại không có sân vườn, công viên đi kèm thì cũng khó bán.

Bên cạnh đó, hiện nay sau khi Vingroup khá thành công với mô hình khu đô thị khu phức hợp với đầy đủ tiện ích, căn hộ gắn liền với siêu thị, nhà hàng, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, thì một số chủ đầu tư cũng đang áp dụng mô hình này như dự án Green Stars trên đường Phạm Văn Đồng, dự án Hòa Bình Green City (Minh Khai)…

“Tại Hà Nội hiện nay nhiều dự án bất động sản đang mở bán, nhưng chỉ có dự án nào có mật độ xây dựng thấp, hạ tầng đầy đủ, diện tích vừa phải kèm thiết kế hợp lý mới có thể bán được trong thời điểm này”, ông Hải cho biết.

Tuy nhiên, bên cạnh những tiêu chí trên, việc đảm bảo tiến độ cũng là một “lực hấp dẫn” với khách hàng mua nhà hiện nay, vì những cay đắng về “mua nhà trên giấy” trong thời gian qua đã dạy cho khách hàng lẫn giới đầu tư nhiều bài học để đời.

Cũng chính vì thế, với lợi thế là dự án có nhiều căn hộ diện tích nhỏ, hạ tầng tốt, song Tổng giám đốc Vinaconex 3 Nguyễn Nam Hải, cho biết, để lấy lòng khách hàng, không gì bằng là phải đảm bảo và đẩy nhanh tiến độ dự án, còn nếu chỉ giảm giá 1 - 2 triệu đồng/m2, nhưng lại chậm tiến độ thì cũng không thể bán được hàng.

“Dù thị trường đang khó khăn song chúng tôi vẫn quyết tâm sẽ hoàn thành và bàn giao nhà cho khách hàng vượt tiến độ cam kết của dự án CT1 Trung Văn”, lãnh đạo Vinaconex 3 cho hay.